Расторжение договора аренды земельного участка по гражданскому праву РФ

Автор: Лаптева Анна Юрьевна – Российская Федерация, Москва, Аккредитованное образовательное частное учреждение высшего образования «Московский финансово-юридический университет МФЮА», магистрант. 

Аннотация: В статье рассматриваются выработанные, на основании позиции судов, правоприменительной практикой подходы к применению положений Гражданского кодекса РФи Земельного кодекса РФ о расторжении договора аренды земельного участка. Аргументируется позиция, в соответствии с которой прослеживается возможность защиты интересов сторон, при прекращении правоотношений, возникших из данного вида договоров. В указаннойстатье на примере договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, автором исследуетсявозможность наиболее выгодного для сторон подхода прекращения гражданских правоотношений, при расторжении вышеуказанного договора.

Ключевые слова:Договор аренды, расторжение договора аренды земельного участка, прекращение арендных обязательств сторон, изменение договора соглашением сторон, изменение условия договора аренды земельного участка, порядок расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При нынешнем уровне развития арендных правоотношений нередко возникает необходимость как внесения корректировок, так и потребность в полном прекращении арендных обязательств. Это связано в первую очередь с экономической обоснованностью выбранного объекта аренды, так как сама суть заключения данного вида договоров направлена на получение одной или несколькими сторонами прибыли, в виде получения арендной платы.

На фоне возросшей потребности в реализации потенциала земельных ресурсов, с целью необходимости застройки для последующего развития инфраструктуры, государственные и муниципальные органы власти, отвечающие за данный фонд недвижимости, нередко сталкиваются с проблемами, при которых ранее оговоренные между сторонами обязательства либо выполняются не в срок, либо не выполняются вовсе. Если в первом случае, вопросы решаются довольно просто, то при необходимости расторжения договора аренды земельного участка возникает ряд сложностей, которые мы и собираемся рассмотреть.

Общий порядок расторжения договора аренды земельного участка достаточноточно определён в Земельном кодексе РФ (ст. 46 ЗК РФ). В связи с последними изменениями данная статья довольно обширно раскрывает основания расторжения договора аренды земельного участка, с учётом существующего опыта нарушения земельного законодательства. Описываются в том числе основания расторжения договора аренды, в связи с нахождением на земельном участке неузаконенного объекта самовольного строительства.

На ряду с общими положениями досрочного прекращения договора аренды публичного земельного участка по требованиям сторон (ст. 619 и ст. 620 ГК РФ), стоит обратить более пристальное внимание на сложившуюся судебную практику, имеющую разный подход при прекращении заключенных правоотношений.

При системном рассмотрении общего порядка расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор часто становится зависимым от сопутствующих обременений, которые ему были известны, но не приняты в перспективе, при эксплуатации такого земельного участка. Часто законный сервитут или иное обременение не позволяет арендатору использовать земельный участок так, как изначально планировал арендатор. В таком случае наиболее логичным подходом был бы поиск иного земельного участка, с соответствующим расторжением уже действующего договора. Однако на практике выработалась судебная позиция, при которой арендатор не сможет досрочно расторгнут действующий договор аренды земельного участка по причине нецелесообразности его использования. Как пример, при нахождении на территории объекта гражданской обороны сложно доказать нецелесообразность использования земельного участка.[1]

Однако не всегда арендатор находятся в проигрышном, с точки зрения обстоятельств, положении. По законодательному порядку, установленному Земельным кодексом РФ, расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий использования договора аренды земельного участка арендатором, при этом арендодатель должен предоставить суду соответствующие доказательства, указывающие на реальное нарушение существенных условий, со стороны арендатора.[2] При  этом в сравнение с общим порядком, указанном в ст. 46 ЗК РФ, представление доказательств, к примеру нецелевого использования земельного участка могут вызвать определенные проблемы, так как при передаче земельного участка в субаренду, согласованную в установленном порядке, довольно сложно установить конечного виновника нецелевого использованияземельного участка.

Стоит учитывать, что одностороннее расторжение договора по требованию одной из сторон не является односторонним отказом от исполнения обязательств.[3] Расторжение договора по требованию одной из сторон не освобождает её от обязательств по проведению окончательных взаиморасчётов по внесению арендной платы, предусмотренных в соответствии с условиями договора.

Нельзя не упомянуть тот факт, что некоторые особенности, указанные в законе, на практике могут быть невыгодны арендатору, так, например, при истечении срока действия договора, но без своевременного уведомления другой стороны о расторжениидоговора аренды, он считается возобновленным на неопределенный срок, при этом условия, прописанные ранее, могут быть крайне невыгодными для одной из сторон. Наиболее логичным выходом, в данном случае,может оказаться реализация права одной из сторон, на односторонний отказ от договора,когда каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, так как речь идёт об аренде недвижимого имущества.[4]Односторонний отказ от исполнения договора возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон, поэтому если есть возможность, то рекомендуется заранее расширить условия одностороннего отказа ещё на этапе заключения договора.

В то же время стоит понимать, что односторонний отказ от договора, заключенного на неопределённый срок, применим и со стороны арендодателя. Актуальная судебная практика показывает, что арендодатель может отказаться от действующего договора аренды земельного участка, даже если на этом земельном участке есть недвижимость арендатора. Так, при разрешении споров, связанных с односторонним расторжением договора аренды земельного участка, суды исходят из того, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.[5]

Возвращаясь к уведомительному порядку расторжения договора арендыхотелось бы обратить внимание на тот факт, что нет унифицированного порядка уведомления сторон об отказе от договора и как следствие его расторжении. Данный факт является серьезным пробелом в законодательстве РФ, таккак нередко становится аргументом в пользу той или иной стороны, при выяснении обстоятельств, на которые они ссылаются в порядке судебного разрешения споров. Что подтверждается практикой, указывающей на то, что, об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, можно уведомить любым способом, позволяющим подтвердить получение.[6]

Отдельные аспекты связаны со спецификой заключения и расторжения договоров аренды земельных участков, для целей строительство, реконструкцию и размещение объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия(В случае с Москвой, данный функционал отнесён к специальной Градостроительно-Земельной Комиссии города Москвы[7]). К примеру, при включении предмета договора аренды земельного участка в охранную зону объекта культурного наследия и последующему расторжению такого аренды, в связи с утратой возможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора, арендатору не возвращается арендная плата за период пользования земельным участком.[8]В другом случае стоит учесть момент, когда основания предоставления изначального договора аренды земельного участка утратили силу. Рассмотрим случай, когда на момент обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома, соответствующий объект капитального строительства, уже  введен в эксплуатацию, произведена регистрация права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства и отсутствуют иные основания для отказа в регистрации, то такая регистрация, по мнению Верховного суда РФ, должна быть осуществлена, независимо от даты заключения соглашения о расторжении договора аренды.[9] В этом случаи фактически условия заключения вышеуказанного договора были исполнены, и после расторжения действующего договора аренды, заявителю необходимо будет заключить новый договор, на новых условиях. 

В заключение хотелось бы отметить, что выработанная правоприменительная практика неоднозначна.Устоявшиеся доводы при разрешении вопросов, связанных с расторжением договора аренды земельного участка, часто не используют всесторонний подход при разрешении споров как во внесудебном порядке защиты нарушенных прав, так и при судебном урегулировании возникших споров. Аренда земельного участка, как и в общем институт аренды, направлены по сути своей на получение выгоды сторонами, а не ущемления прав одной из них. Таким образом, стоило бы применять подход нахождения компромиссов, который мог бы если и неполностью, то существенно снизить последствия расторжения аренды земельных участков.

Список используемых источников:

1.      «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)

2.      «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 16.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022)

3.      Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству Российской Федерации / - Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2017. № 4 (41)

4.      Храпунова Е.А. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок: проблемы сущности и правовой природы / - Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2018. № 8 (99)

5.      Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.11.2017 № Ф01-4853/2017 по делу № А79-318/2017

6.      Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.02.2021 № Ф03-6282/2020 по делу № А73-1827/2020

7.      Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2020 № Ф04-2085/2020 по делу № А75-15760/2019

8.      Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2015 № Ф06-55/2015 по делу № А55-27611/2014

9.      Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

10.  Постановление Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП (ред. от 30.11.2021) «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы»

11.  «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)